보증금 날라갈 수 있습니다. 꼭 주의하세요! 전세 재계약 방법, 주의사항

전세 재계약을 앞두고 계신다면 꼭 알아두어야 하는 주의사항들이 있는데요. 오늘은 전세 재계약 방법 및 전세재계약 시 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

전세 재계약 방법

전세계약기간이 2년인 경우, 이 기간이 만료되었을 때 세입자가 계약기간을 연장하고 싶다면 별다른 언급 없이 넘어가는 묵시적 갱신을 기대하는 것이 가장 좋습니다.

묵시적 갱신이란 집주인과 세입자 모두가 별도의 언급 없이 계약 만료를 2개월 남겨놓은 시점에서 ‘동일한 조건으로 2년 연장 계약’을 합의했다고 보는 것입니다.

이러한 묵시적 갱신을 제외한 아래와 같은 경우에는 전세계약 연장을 통보하거나 요청해야 합니다.

1.임대차 기간이 2년이라고 주장하는 경우

2.계약갱신청구권을 행사하는 경우

3.전세계약 연장 합의하는 경우

즉 세입자가 계약기간을 연장하고 싶으면 집주인에게 그 의사를 표시해야 한다는 것입니다.

구두를 통한 의사 표시도 가능하고, 문자나 카톡 또는 내용증명을 보내는 것도 가능합니다.

구두로 연장할 경우 추후 분쟁에 대비하기 위해 녹음을 해두거나, 문자나 카톡을 전송하여 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

녹음의 경우 증거로 채택되기 위해서는 녹취록을 만들어야 하고, 녹음의 조작이나 위법성 여부부터 여러가지 고려해야 할 요소가 있습니다.

따라서 그 내용을 문자나 카톡으로 전송해 녹음의 부족한 점을 보완하는 것이 좋습니다. 또한 임대인이 문자나 카톡을 받지 못했다고 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 녹음본과 문자증거를 동시에 구비해 두는 것을 추천합니다.

전세 재계약 주의사항

1. 전세재계약 기간

1년마다 전세보증금을 늘리기 위해 1년단위 계약을 원하는 경우가 발생할 수 있습니다.

이에 임차인은 1년을 계약하더라도 2년을 살 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 1년 후 보증금 증액을 해야되는지 확인해야 합니다.

따라서 처음부터 1년 재계약을 안하는 방법도 있습니다. 전세재계약임으로 갱신 거절은 특별한 사유 없이 불가능하며 계약갱신청구권을 사용해 2년으로 재계약 하면 됩니다.

2. 확정일자 효력유지

재계약 또는 계약조건을 변경할 경우 계약서를 다시 작성하기 전에 대항력(우선변제권)을 유지할 수 있는지 확인해야 합니다.

새계약서를 작성해서 다시 확정일자를 받은 경우에는 이전 확정일자가 소멸되기 때문에 새 계약서를 작성하기 전에 권리관계(근저당 등)가 문제 없는지 확인해야 합니다.

만약 근저당이 생긴 것이 확인된다면 임차인은 후순위로 밀려나게 되므로 경매 진행시 보증금을 보호받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

3. 전세 재계약 갱신청구권

계약갱신청구권을 행사하면서 재계약서를 작성하는 경우 새로운 의미의 재계약인지, 또는 갱신청구권 행사인지 구분하기 어려울 수 있습니다.

따라서 재계약서에 갱신청구권 행사 여부를 표시해야 합니다. 갱신청구권은 1회밖에 사용할 수 없고, 갱신청구권을 행사하는 것이라면 보증금 증액 한도에 약5%의 제한이 있기 때문입니다.

4. 변경계약서

기존의 확정일자를 유지하려면 변경계약서를 이용해야 합니다. 보증금 증액 계약등을 체결하고 확정일자를 받으면 변경된 보증금으로 대항력을 유지할 수 있습니다.

계약을 다시 체결할 때는 반드시 등기부를 열람해 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.

5. 계약내용

계약내용의 변경 없이 재계약을 할 경우 계약서를 새로 작성하지 않아도 2년 자동갱신되어 대항력이 유지됩니다.

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